Kiracı bakımından: kira artışı, depozito ve sözleşmenin sona ermesi
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında yenilenen kira döneminde uygulanacak artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Kira ilişkisi beş yılı doldurduktan sonra ise yeni kira bedeli, emsal kiralar ve hakkaniyet gözetilerek hâkim tarafından belirlenebilir.
Güvence bedeli (depozito) üç aylık kira bedelini aşamaz. Para olarak verilmesi kararlaştırılmışsa, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek bir vadeli tasarruf hesabına yatırılır. Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesinden itibaren üç ay içinde dava açtığını veya icra takibi başlattığını bankaya bildirmezse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi iade eder.
Kiralananda kullanımı engelleyen veya etkileyen bir ayıp bulunması hâlinde kiracı; ayıbın giderilmesini, kira bedelinin ayıp oranında azaltılmasını ya da zararının karşılanmasını isteyebilir. Talebin yazılı yapılması ve ayıbın fotoğrafla belgelenmesi ispat bakımından önem taşır.
Belirli süreli sözleşmelerde kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiralananın teslimi sırasında tarih ve taşınmazın durumu tutanakla kayda geçirilmelidir.
Kiraya veren bakımından: tahliye sebepleri ve süreleri
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşme süresinin sona ermesi tek başına tahliye sebebi değildir. Her tahliye sebebinin kendine özgü başlangıç tarihi ve dava açma süresi bulunur; bu sürelerin kaçırılması çoğunlukla bir sonraki kira yılının beklenmesini gerektirir.
- Kira bedelinin ödenmemesi: kiracıya yazılı olarak en az otuz günlük süre verilerek bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği bildirilebilir. Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar yapılmışsa dava, o kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.
- Konut veya iş yeri ihtiyacı: kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için ihtiyaç bulunması hâlinde, belirli süreli sözleşmede dava sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde açılır.
- Taşınmazın yeni maliki: edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla, altı ay sonra ihtiyaç sebebiyle dava açabilir.
- On yıllık uzama süresinin dolması: kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.
Arabuluculuk, kira tespiti ve görevli mahkeme
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Aynı kural taşınır ve taşınmazların paylaştırılması, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşu hakkından doğan uyuşmazlıklar için de geçerlidir. İcra dairesi aracılığıyla yürütülen ilamsız tahliye takipleri bu zorunluluğun dışındadır.
Kira bedelinin tespiti davası yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmışsa ya da kiraya verenin artış talebi bu süre içinde kiracıya yazılı olarak bildirilmişse, belirlenen bedel yeni dönemin başından itibaren uygulanır. Aksi hâlde bedel izleyen dönemden itibaren geçerli olur.
Kira bedelinin tespiti, tahliye ve kira alacağı davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. İhtiyaç sebebiyle tahliye edilen taşınmaz, haklı bir sebep bulunmadıkça üç yıl süreyle eski kiracıdan başkasına kiralanamaz.
Taşınmaz satışı, paylı mülkiyet ve tapu iptali
Taşınmaz satış sözleşmesinin geçerliliği, tapu müdürlüğünde resmî şekilde düzenlenmesine bağlıdır. Noterde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesi alıcıya tescil isteme hakkı verir; adi yazılı harici satış sözleşmesi ise mülkiyeti devretmez ve kural olarak yalnızca ödenen bedelin iadesi talebine dayanak olur.
Paylı mülkiyette paydaşlardan biri payını paydaş olmayan bir kişiye satarsa, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanarak payı aynı koşullarla satın alabilir. Bu hak, satışın bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Antalya'nın kırsal ilçelerinde mirasla paylı hâle gelen arazi ve konutlarda bildirim tarihinin tespiti bu nedenle önem taşır.
Paydaşlar arasında anlaşma sağlanamazsa ortaklığın giderilmesi istenebilir. Taşınmazın aynen bölünmesi mümkün değilse satış yoluyla ortaklık giderilir ve bedel paylar oranında dağıtılır.
Tapu kaydının gerçek hukuki durumu yansıtmadığı hâllerde tapu iptali ve tescil davası gündeme gelir. Tapu siciline iyi niyetle güvenerek hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunduğundan, taşınmazın devrini önlemek için dava ile birlikte ihtiyati tedbir talep edilmesi gerekir.
Kat mülkiyeti ve turizm amaçlı kiralama
Yapı kullanma izni alınmamış binalarda çoğunlukla kat irtifakı, izin alındıktan sonra ise kat mülkiyeti bulunur. Yönetim planı, kat maliklerini ve onların yerine geçen yeni malikleri bağlar.
Ortak gider ve aidat borcunu ödemeyen kat maliki hakkında icra takibi yapılabilir. Ortak yerlere izinsiz müdahale ve bağımsız bölümün yönetim planına aykırı kullanımı gibi kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda sulh hukuk mahkemesi görevlidir.
Antalya'da sıklıkla karşılaşılan bir konu da konutların turistlere kısa süreli kiralanmasıdır. Konutun en fazla yüz gün süreyle kiraya verilmesi, Kültür ve Turizm Bakanlığından izin belgesi alınmasına bağlıdır. Kat mülkiyetine tabi binalarda bu izin için tüm kat maliklerinin oybirliğiyle alınmış kararının sunulması zorunludur.
İhtar, tebligat ve görüşme öncesi hazırlık
Taşınmaz uyuşmazlıklarında süreler çoğunlukla bir bildirimin tebliğiyle işlemeye başlar. Kiracının veya malikin yurt dışında bulunduğu dosyalarda ihtarnamenin sözleşmede yazılı adrese ve kiralanan adresine birlikte gönderilmesi, tebliğe ilişkin tartışmaları azaltır; tebliğ şerhli nüshanın saklanması gerekir.
Antalya'daki taşınmazlara ilişkin dosyalarda sözleşme, ödeme kayıtları, ihtarnameler ve tapu kaydının tarih sırasıyla hazırlanarak Konyaaltı'ndaki büroya randevu ile getirilmesi, hangi hukuki yolun hâlâ açık olduğunun tespitini kolaylaştırır.