İlkbahar: Daireyi tatilcilere vermeden önce
Konutun yaz boyunca birkaç gecelik ya da birkaç haftalık konaklamalar için kiralanması planlanıyorsa, ilan öncesinde 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un hükümleri dikkate alınmalıdır. Kanun, bir konutun en fazla yüz gün süreyle kiraya verilmesini Kültür ve Turizm Bakanlığından alınacak izin belgesine bağlamaktadır.
Konyaaltı'ndaki sitelerde uygulamada en sık karşılaşılan engel şudur: izin başvurusunda, dairenin bulunduğu binadaki bütün kat maliklerinin oy birliğiyle aldığı karar aranmaktadır. Tek bir kat malikinin itirazı başvuruyu durdurabilir. Kanun bazı nitelikli konut projeleri için istisna öngörmektedir; binanın bu kapsamda olup olmadığı yönetim planı ve tapu kaydı üzerinden netleştirilmelidir. İzinsiz kiralama, idari para cezası yaptırımına konu olabilir.
Kira süresi de belirleyicidir. Türk Borçlar Kanunu, niteliği gereği geçici kullanım için altı ay veya daha kısa süreyle kiraya verilen taşınmazlarda konut kirasına ilişkin koruyucu hükümleri uygulamaz. Yazlık bir sözleşmenin bu çerçevede kalıp kalmadığı, sezon sonunda kiracının taşınmazı boşaltmaması hâlinde izlenecek yolu doğrudan etkiler.
- Giriş ve çıkış tarihleri, gecelik veya dönemlik bedel
- Eşya listesi ve dairenin fotoğraflı teslim tutanağı
- Depozitonun hangi hasarlar için tutulacağı ve ne zaman iade edileceği
- Site kurallarına (havuz, otopark, gürültü saatleri) uyma yükümlülüğü
Yaz başı: Yıllık kiracı ile sezon planı çakışınca
Bazı kiraya verenler, yıllık kiracının yaz aylarında konutu boşaltmasını ve dairenin daha yüksek bedelle kısa süreli kiralanmasını talep eder. Konut kirası sözleşmesi yürürlükteyse bu talep tek başına bir tahliye sebebi değildir; kanunda sayılan sebepler dışında kiracı tahliye edilemez. Süresi dolan belirli süreli sözleşme de kiracı bildirimde bulunmazsa kendiliğinden bir yıl uzar.
Kiracının belirli bir tarihte konutu boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesi hâlinde durum farklıdır. Ancak kira sözleşmesiyle aynı anda imzalatılan taahhütler bu açıdan sorun yaratır; taahhüdün daire kiracıya teslim edildikten sonra verilmiş olması gerekir. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkların çoğunda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur ve görevli yer sulh hukuk mahkemesidir. Tahliye ihtarı alan kiracı açısından, ihtarın tarihinin ve dayandığı sebebin kayda geçirilmesi hak kaybını önler.
Temmuz–Ağustos: Sitede yönetim, aidat ve toplantılar
İlçedeki havuzlu, güvenlikli ve çok bloklu sitelerde yaz ayları kat malikleri arasındaki gerginliğin en yüksek olduğu dönemdir. Günlük kiracıların ortak alan kullanımı, havuz saatleri, otopark yerleri ve artan ortak giderler kat malikleri kurulu gündemine taşınır.
Bu uyuşmazlıklarda ilk bakılacak belge yönetim planıdır; plan bütün kat maliklerini ve sonradan daireyi satın alanları bağlar. Kat malikleri kurulu kararlarına karşı başvuru süresi kısadır: toplantıda karşı oy veren malik karar tarihinden, toplantıya katılmayan malik kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir. Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar da dava öncesi arabuluculuk kapsamındadır.
Aidatı ödenmeyen daireler için yönetim icra takibi başlatabilir; aidat borcu olan malik ise gider paylarının dağıtımına ya da işletme projesine itiraz edebilir. Toplantı tutanaklarının ve işletme projesinin bir örneğinin saklanması, her iki taraf açısından da uyuşmazlığın temel dayanağını oluşturur.
Ekim: Sezon kapanınca işçinin soruları
Konyaaltı sahil şeridindeki otel, restoran ve plaj işletmelerinde birçok kişi yalnızca sezon boyunca çalışır. Sezon sonunda iş sözleşmesi çoğu zaman sona ermez, bir sonraki sezona kadar askıda kalır. Yeni sezonda işe çağrılmamak, Yargıtay uygulamasında işverenin sözleşmeyi feshi olarak değerlendirilebilir; kıdem ve ihbar hesabında fiilen çalışılan sezonlar dikkate alınır.
Niteliği gereği bir yıldan kısa süren mevsimlik işlerde çalışanlara İş Kanunu'nun yıllık ücretli izin hükümleri uygulanmaz; bu yüzden izin alacağı sorusu yıl boyu çalışan personelden farklı cevaplanır. Fazla çalışma, hafta tatili ve bayram çalışması ise ayrıca değerlendirilir.
İlk adım olarak e-Devlet üzerinden SGK hizmet dökümü alınmalı ve bildirilen gün sayısı fiilen çalışılan günlerle karşılaştırılmalıdır. İşçilik alacakları ve işe iade talepleri için dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur; eksik bildirilen sigorta günleri için açılan hizmet tespiti davası ise ayrı kurallara ve kanunda yazılı hak düşürücü süreye tabidir.
Yıl boyu: Konyaaltı'nda yaşayan yabancılar
Konyaaltı, Antalya'da yabancıların en çok yerleştiği ilçelerden biridir. Buradaki en yaygın yanlış varsayım, daire satın almanın ikamet iznini de beraberinde getireceğidir. Tapu ve ikamet ayrı işlemlerdir ve ayrı kurumların önüne gider.
Göç İdaresi Başkanlığı, yabancı nüfus yoğunluğu belirli bir oranı aşan mahalleleri yeni ikamet kaydına kapatabiliyor; Konyaaltı'nda da bu listeye alınmış mahalleler bulunuyor. Kapalı bir mahallede konut satın almak mümkündür, fakat o adresle ilk kez ikamet izni almak mümkün olmayabilir. Liste zaman zaman güncellendiği için satış sözleşmesinden önce Antalya İl Göç İdaresi Müdürlüğünden ya da YİMER 157 hattından güncel durumu öğrenmek gerekir.
Tapu tarafında, yabancıya yapılan satışlarda değerleme raporu istenir; Türkçe bilmeyen alıcı tapu müdürlüğünde yeminli tercümanla işlem yapar. Satıştan önce tapu kaydındaki ipotek, haciz ve şerhlerin görülmesi, belediyeden yapı kullanma izninin sorulması ve ödemenin tapu devriyle eş zamanlı planlanması, sonradan çözülmesi zor sorunları baştan ayıklar.
Büroya gelmek
Büro, Konyaaltı ilçesine bağlı Toros Mahallesi'nde, Toros Mah. 805 Sk. No:16 D:4, 07070 Konyaaltı/Antalya adresindedir. Büroya 7 gün 24 saat telefonla ulaşılabilir; görüşmeler randevuyla yapılır. Güzergâh için sayfadaki haritada yer alan yol tarifi bağlantısı kullanılabilir.
Yurt dışında ya da Antalya dışında bulunanlar için görüntülü görüşme planlanabilir. Kira sözleşmesi, yönetim planı, SGK dökümü veya tapu kaydı gibi belgelerin görüşmeden önce e-postayla iletilmesi, görüşmenin doğrudan uyuşmazlığın esasına odaklanmasını sağlar.